不動産売買@基礎知識
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不動産の欠陥があった場合
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2007-08-27T23:23:54Z
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瑕疵担保責任 マンションや建物に通常の注意では気がつかない欠陥があった場合、...
瑕疵担保責任
マンションや建物に通常の注意では気がつかない欠陥があった場合、これを隠れたる瑕疵といい、売主は「瑕疵担保責任」と呼ばれる責任を負います。これは売主に過失があったかどうかを問わない無過失責任です。
●瑕疵担保責任が認められる場合
・隠れた瑕疵であること
隠れた瑕疵とは、買主が取引のうえで通常に要求される程度の注意をもってしても見つけることのできない欠陥をいいます。そのため、買主が瑕疵のあることを知っていた場合や、知らなかった場合でもそれが不注意によるものであるときは、売主に対してこの責任を問うことはできません。
・契約締結前から存在した瑕疵であること
契約締結後に生じた瑕疵の場合、それが売主の責任で生じたものならば、売主は債務不履行責任を問われますが、瑕疵担保責任は問われません。また、売主に責任がないときも瑕疵担保責任の問題とはならず、危険負担の問題になるというだけです。
●瑕疵担保責任の内容
・契約の解除
瑕疵があることで、買主が契約をした目的を達成できない場合は、契約を解除できます。
・損害賠償請求
契約解除までには至らなくても、瑕疵によって生じた損害の賠償請求はできます。ですが、損害賠償が認められる損害の範囲については争点となるところですが、少なくとも修繕に要した費用は請求できます。
ちなみに、契約解除及び損害賠償請求の権利を行使できる期間は、瑕疵を発見してから1年以内です。
・修補請求権の有無
買主は、売主に対して直接瑕疵の修補を請求できないとされていますが、この修補請求権を認める有力な見解も出てきています。ただし、今のところは、修補は買主の責任で行い、その費用を売主に請求することになります。
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抵当権のある物件
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2007-08-27T23:23:11Z
2007-08-27T23:23:51Z
抵当権の消滅 物件に抵当権がついていても、債務者が債務を返済すれば何ら問題は...
抵当権の消滅
物件に抵当権がついていても、債務者が債務を返済すれば何ら問題はありませんが、債務者が債務を返済できないと、その物件は競売にかけられ、競落した人が所有者となります。
そうなると、買主は売主から登記を得ていたとしても所有権を失う事になります。抵当権の登記のある物件の場合、所有権移転の登記を受けたからといって安心はできません。
□抵当権が実行されて所有権を失った場合
こういう場合は、売買契約を解除して、それまでに支払った金銭の返還を請求でき、また損害賠償の請求もできます。
ですが、売主は借金が払えないため抵当権を実行されたので、通常、その売主に返還請求や損害賠償請求に応じられる資力があるとは考えられません。そのため、買主の泣き寝入りという事態になる恐れがあります。
□買主の対抗措置
抵当権付の不動産の買主は「てき除」という手続きによって、不動産についた抵当権を消滅させることができます。これは買主が抵当権者に金銭を支払うことによって、抵当権の消滅を申し入れるという方法です。
買主が売買代金を支払っていない場合は、てき除が抵当権者に受け入れられ、その手続きが終わるまで、売主に対する代金の支払いを拒否することができます。売買代金の支払いが終了していると、買主は売主に対して、てき除のために要した金銭を要求できますが、請求に応じる資力が売主にないこともあります。
□安全な方法
抵当権付の不動産を買うときは、遅くとも代金支払期日までに抵当権を消滅させることを売主に要求しましょう。
通常、代金支払いのときに抵当権者に同席してもらい、買主が支払う売買代金の全てあるいは一部を売主の債務弁済のための支払いに充てることを決め、それと引換えに抵当権の登記の抹消に必要な書類を買主が受け取るといった方法が採られます。
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他人物売買
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2007-08-27T23:22:40Z
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所有権の取得・移転 売主が他人の所有する物件について売買契約を結ぶことを、他...
所有権の取得・移転
売主が他人の所有する物件について売買契約を結ぶことを、他人物売買といいます。民法上、他人物売買は有効とされますが、買主は所有権を取得できる場合とできない場合があるので、対処法を知っておく必要があります。
○他人物売買における所有権の取得
民法では、他人の物について所有者の同意なく売買契約を締結した場合でも、契約自体は有効とされています。このとき、売主はその所有者から所有権を取得して、これを買主に移転する義務を負います。
そのため、買主が物件の所有者になるためには、売主がその義務を履行することが前提となります。
○売主の所有権移転義務の履行が不能の場合
・買主からの契約解除
この場合、母親が売却に賛同せず、第三者に所有権を移転し、登記をすれば売主は買主に所有権を移転する義務を履行できません。その場合、買主は契約を解除することができます。売主に義務不履行に関する責任があるかどうか、また買主が他人物売買であることを知っていたかどうかは問われません。
買主が他人物売買であることを知らなかった場合、売主に対して損害賠償の請求もでき、また、悪意の買主でも売主に責任がある場合は、損害賠償を請求できます。
・売主からの契約解除
契約当時、売主・買主ともに他人物であることを知らなかった場合、売主は買主に損害賠償をすれば契約を解除することができます。
また、買主のほうが他人物であることを知っていた場合は、売主は買主に権利の移転ができないことを通知するだけで契約を解除できます。
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実測面積の不足
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減額請求・契約解除 土地の実測面積が契約書に記載された面積よりも少なかった場...
減額請求・契約解除
土地の実測面積が契約書に記載された面積よりも少なかった場合、代金の減額請求をする方法と、売買契約自体を解除する方法とがあります。ですが、これらの方法はいつでも有効というわけではないので注意が必要です。
□代金の減額請求権
一般的に土地を購入する場合、買主は土地の実地検分をし、自分の目でその状況を確かめます。また、売買契約は売主と買主の間で価格についての合意が成立することで成立します。
すなわち、買主は土地を購入するという約束をしたので、もし実測面積が登記簿上の面積より少なかったとしても、代金の減額請求や契約の解除をすることはできません。
ですが、契約書に売買面積に過不足がある場合の精算条項が設けられている場合、売主と買主の双方が契約書に表示した面積が実際の面積であることを前提にして契約し、さあらに、その面積を基準にして代金を計算したのであれば、代金の減額請求ができます。
□契約の解除
契約どおりの面積がなければ、その土地を購入した意味がないという場合、またはその土地を購入した目的が達成できないという場合は、売買契約を解除することもできます。
□権利の行使期間
代金の減額請求または契約の解除ができるのは、数量不足を知ったときから1年以内です。
□実測面積の方が多かった場合
売主は、原則として契約書に精算条項がなければ、増額請求はできません。売主が錯誤の主張を行うことも考えられますが、この土地を売るといった以上は、その主張は簡単には認められないと思われます。
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引渡し前の建物減失
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2007-08-27T23:21:29Z
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危険負担 売買契約の締結後、引渡しの前に建物が火事で焼けたり、地震で倒壊した...
危険負担
売買契約の締結後、引渡しの前に建物が火事で焼けたり、地震で倒壊した場合、買主は代金を支払うのかどうかといった問題があります。この場合、減失の原因が何であるか、またそれがいつ起こったかによって違ってきます。
●売主側に故意・過失がある場合
売主には、不動産を買主に引き渡すまで、これを注意して管理する義務があります。そのため、売主やその家族が火事を出し、建物を減失・毀損させてしまった場合は、売主の善管注意義務違反となり、債務不履行責任が生じます。
建物が減失したり、毀損の程度がひどくて住めないような場合、買主は契約を解除して代金支払債務を免れるのと同時に、損害賠償も請求できます。また、一部毀損の場合は、売主にその補修を求め、同時に被った損害の賠償を請求することができます。
●売主側に故意や過失が無い場合
隣家の火事で不動産が燃えてしまったり、地震で壊れてしまった場合も、売主は買主に建物を引き渡すことはできません。ですが、この場合、売り主には建物減失に関する責任はありません。
その際、買主が代金を支払わなければいけないかどうかが「危険負担」と呼ばれる問題です。民法上では、買主は代金を支払う必要があるとされています。
●特約条項の必要性
ですが、買主が危険負担を負うとすると、買主には何の落ち度もないのに、建物は手に入らず、代金を払わないといけないので、不利益が大きすぎると言えます。
こういうリスクを回避するために、契約書に特約条項を入れておく必要があります。類燃、地震、風水害などが原因で、引渡し前に建物が減失または毀損した場合、その損害は売主が負担するといった条項を、手付金などの返還についても定めて、契約書に盛り込むことが大切です。
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