不動産売買＠基礎知識 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2008://1 2008-05-17T07:55:05Z Movable Type 3.35 リンク集１ tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.51 2007-11-02T19:28:26Z 2008-05-17T07:55:05Z ◆家を建てる！ 家を建てるときに必要な、ノウハウや住環境の情報を提供しています。... 家を建てる！ 家を建てるときに必要な、ノウハウや住環境の情報を提供しています。 ◆福祉住環境入門 福祉住環境整備のメリット、バリアフリーリフォームに失敗しない方法、関連職種の解説等。 ◆マンション管理組合入門 マンション管理組合入門はマンション管理の総合サイトです。管理組合の役割、理事の仕事、総会、管理会社との付き合い方などを事例も含めながらお伝えしています。 ◆なぜ中古マンションリフォーム？ あなたの理想の住まいづくりの実現に、中古マンション リフォームを検討してみてはいかがですか？ ◆ウィークリーマンション マンスリー、ウィークリーマンション、マンスリー物件、ウィークリー物件探しの達人とい えば00マンスリーウィークリードットコム。 ◆誰でもわかるマンション購入チェック マンションの選び方に失敗しないための注意点とアドバイス ◆e-表札 表札に出ています。我が家の幸せ色。家も家族も個性って大切です。 学生マンションセレクト 東京・千葉・神奈川・埼玉県内での学生マンション選びのポータルサイト。サイト内より学生マンションの公式ホームページを検索できます。 学生会館セレクト 東京・千葉・神奈川・埼玉県内での学生会館選びのポータルサイト。サイト内より学生会館・学生寮の公式ホームページにジャンプできます。 部屋探しセレクト 下宿・学生会館・学生寮・学生マンション情報など学生の部屋探し・一人暮らしを応援するお役立ちコンテンツが満載です。 新築賃貸部屋探しセレクト 東京・神奈川・千葉・埼玉県内の学生向け新築賃貸アパート・マンション検索サイト。新築賃貸物件探しのアドバイスも掲載しています。 くまが語る住宅のいろは！ 住宅を建てたり、購入する時の注意点、検討することなど紹介しています。 東京・埼玉・千葉・神奈川の賃貸住宅情報トータルハウジング 首都圏の賃貸マンション・アパート情報が満載！トータルハウジングならエリア別（東京、神奈川、埼玉、千葉）・沿線別・駅別でらくらくお部屋探し。 中古住宅の購入前のチェックポイント 中古住宅を買う前に調べるポイントや住宅ローンについて分かりやすく解説 家を楽しむ人 家づくりを楽しみたい人、家での生活を楽しみたい人達のために役立つ情報を建築士 FP.com FP(ファイナンシャル・プランナー)資格の意義と取得そして取得後を解説したサイトです 便利な住まいで安心な暮らし 便利な住まいの考えや人生でもっとも大事な住まいについて紹介しています。 ウィークリーマンション＠福岡 ウィークリーマンション＠福岡は、福岡のウィークリーマンションを、安心して利用するための情報サイトです。

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tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.49 2007-08-27T23:23:11Z 2007-08-27T23:23:51Z 抵当権の消滅 　物件に抵当権がついていても、債務者が債務を返済すれば何ら問題は... 抵当権の消滅 　物件に抵当権がついていても、債務者が債務を返済すれば何ら問題はありませんが、債務者が債務を返済できないと、その物件は競売にかけられ、競落した人が所有者となります。 　そうなると、買主は売主から登記を得ていたとしても所有権を失う事になります。抵当権の登記のある物件の場合、所有権移転の登記を受けたからといって安心はできません。 □抵当権が実行されて所有権を失った場合 　こういう場合は、売買契約を解除して、それまでに支払った金銭の返還を請求でき、また損害賠償の請求もできます。 ですが、売主は借金が払えないため抵当権を実行されたので、通常、その売主に返還請求や損害賠償請求に応じられる資力があるとは考えられません。そのため、買主の泣き寝入りという事態になる恐れがあります。 □買主の対抗措置 　抵当権付の不動産の買主は「てき除」という手続きによって、不動産についた抵当権を消滅させることができます。これは買主が抵当権者に金銭を支払うことによって、抵当権の消滅を申し入れるという方法です。 　買主が売買代金を支払っていない場合は、てき除が抵当権者に受け入れられ、その手続きが終わるまで、売主に対する代金の支払いを拒否することができます。売買代金の支払いが終了していると、買主は売主に対して、てき除のために要した金銭を要求できますが、請求に応じる資力が売主にないこともあります。 □安全な方法 　抵当権付の不動産を買うときは、遅くとも代金支払期日までに抵当権を消滅させることを売主に要求しましょう。 　通常、代金支払いのときに抵当権者に同席してもらい、買主が支払う売買代金の全てあるいは一部を売主の債務弁済のための支払いに充てることを決め、それと引換えに抵当権の登記の抹消に必要な書類を買主が受け取るといった方法が採られます。 ]]> 他人物売買 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.48 2007-08-27T23:22:40Z 2007-08-27T23:23:08Z 所有権の取得・移転 　売主が他人の所有する物件について売買契約を結ぶことを、他... 所有権の取得・移転 　売主が他人の所有する物件について売買契約を結ぶことを、他人物売買といいます。民法上、他人物売買は有効とされますが、買主は所有権を取得できる場合とできない場合があるので、対処法を知っておく必要があります。 ○他人物売買における所有権の取得 　民法では、他人の物について所有者の同意なく売買契約を締結した場合でも、契約自体は有効とされています。このとき、売主はその所有者から所有権を取得して、これを買主に移転する義務を負います。 　そのため、買主が物件の所有者になるためには、売主がその義務を履行することが前提となります。 ○売主の所有権移転義務の履行が不能の場合 ・買主からの契約解除 　この場合、母親が売却に賛同せず、第三者に所有権を移転し、登記をすれば売主は買主に所有権を移転する義務を履行できません。その場合、買主は契約を解除することができます。売主に義務不履行に関する責任があるかどうか、また買主が他人物売買であることを知っていたかどうかは問われません。 　買主が他人物売買であることを知らなかった場合、売主に対して損害賠償の請求もでき、また、悪意の買主でも売主に責任がある場合は、損害賠償を請求できます。 ・売主からの契約解除 　契約当時、売主・買主ともに他人物であることを知らなかった場合、売主は買主に損害賠償をすれば契約を解除することができます。 　また、買主のほうが他人物であることを知っていた場合は、売主は買主に権利の移転ができないことを通知するだけで契約を解除できます。 ]]> 実測面積の不足 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.47 2007-08-27T23:22:06Z 2007-08-27T23:22:36Z 減額請求・契約解除 　土地の実測面積が契約書に記載された面積よりも少なかった場... 減額請求・契約解除 　土地の実測面積が契約書に記載された面積よりも少なかった場合、代金の減額請求をする方法と、売買契約自体を解除する方法とがあります。ですが、これらの方法はいつでも有効というわけではないので注意が必要です。 □代金の減額請求権 　一般的に土地を購入する場合、買主は土地の実地検分をし、自分の目でその状況を確かめます。また、売買契約は売主と買主の間で価格についての合意が成立することで成立します。 　すなわち、買主は土地を購入するという約束をしたので、もし実測面積が登記簿上の面積より少なかったとしても、代金の減額請求や契約の解除をすることはできません。 　ですが、契約書に売買面積に過不足がある場合の精算条項が設けられている場合、売主と買主の双方が契約書に表示した面積が実際の面積であることを前提にして契約し、さあらに、その面積を基準にして代金を計算したのであれば、代金の減額請求ができます。 □契約の解除 　契約どおりの面積がなければ、その土地を購入した意味がないという場合、またはその土地を購入した目的が達成できないという場合は、売買契約を解除することもできます。 □権利の行使期間 　代金の減額請求または契約の解除ができるのは、数量不足を知ったときから1年以内です。 □実測面積の方が多かった場合 　売主は、原則として契約書に精算条項がなければ、増額請求はできません。売主が錯誤の主張を行うことも考えられますが、この土地を売るといった以上は、その主張は簡単には認められないと思われます。 ]]> 引渡し前の建物減失 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.46 2007-08-27T23:21:29Z 2007-08-27T23:22:03Z 危険負担 　売買契約の締結後、引渡しの前に建物が火事で焼けたり、地震で倒壊した... 危険負担 　売買契約の締結後、引渡しの前に建物が火事で焼けたり、地震で倒壊した場合、買主は代金を支払うのかどうかといった問題があります。この場合、減失の原因が何であるか、またそれがいつ起こったかによって違ってきます。 ●売主側に故意・過失がある場合 　売主には、不動産を買主に引き渡すまで、これを注意して管理する義務があります。そのため、売主やその家族が火事を出し、建物を減失・毀損させてしまった場合は、売主の善管注意義務違反となり、債務不履行責任が生じます。 　建物が減失したり、毀損の程度がひどくて住めないような場合、買主は契約を解除して代金支払債務を免れるのと同時に、損害賠償も請求できます。また、一部毀損の場合は、売主にその補修を求め、同時に被った損害の賠償を請求することができます。 ●売主側に故意や過失が無い場合 　隣家の火事で不動産が燃えてしまったり、地震で壊れてしまった場合も、売主は買主に建物を引き渡すことはできません。ですが、この場合、売り主には建物減失に関する責任はありません。 　その際、買主が代金を支払わなければいけないかどうかが「危険負担」と呼ばれる問題です。民法上では、買主は代金を支払う必要があるとされています。 ●特約条項の必要性 　ですが、買主が危険負担を負うとすると、買主には何の落ち度もないのに、建物は手に入らず、代金を払わないといけないので、不利益が大きすぎると言えます。 　こういうリスクを回避するために、契約書に特約条項を入れておく必要があります。類燃、地震、風水害などが原因で、引渡し前に建物が減失または毀損した場合、その損害は売主が負担するといった条項を、手付金などの返還についても定めて、契約書に盛り込むことが大切です。 ]]> 代金の支払い tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.45 2007-08-27T23:20:54Z 2007-08-27T23:21:26Z 支払いの注意点 　売買代金の支払いは、買主が物件の引渡しを受けて所有権移転登記... 支払いの注意点 　売買代金の支払いは、買主が物件の引渡しを受けて所有権移転登記を受けるのと同時に行うのが原則となっています。売主が約束の日に物件の引渡しを拒んだり、登記に必要な書類を忘れてきたりした場合は、買主は代金の支払いを拒否することができます。これを法律用語で「同時履行の抗弁権」と言います。 □支払いの実際 　売買契約の調印時に、総額の1～2割程度の手付金あるいは内金を支払い、残額は後日、登記に必要な書類と引換えに支払うという方法が採られています。 　また、調印時の支払いと残額の支払いの間に中間金を支払うことがありますが、この場合、その支払いと引換えに物件の仮登記を売主に要求するのがいいでしょう。 □注意点 　残金の支払時期は、契約を結ぶときに売主と買主が相談して決めます。その際、金融機関のローンを利用する買主は、融資申込みからその決定が下るまでの期間を考えて、支払時期を決定することが大事です。 　また、融資を受けられない場合もあるので、その場合は売買契約を解除し、既に支払った金銭を返還してもらえる旨の取り決めをして、特約条項として契約書に記載することが必要です。 □代金支払いの場所 　登記に必要な書類と引換えに残金を支払う場合は、その書類を受け取る場所で残金の支払いも行うこととなります。 　この場所も売主と買主の話し合いで決めますが、金融機関の融資を受けるのであれば、その金融機関を支払い場所とするのが安全です。 このときには司法書士に同席を頼み、書類に不備がないかどうかを確かめてもらうのと同時に、登記手続きも依頼するのが一般的です。 ]]> 競売物件について tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.44 2007-08-27T23:20:18Z 2007-08-27T23:20:51Z 競売物件に関する書類 　競売物件があるときは、裁判所が新聞や住宅情報誌を通じて... 競売物件に関する書類 　競売物件があるときは、裁判所が新聞や住宅情報誌を通じて公告しますので、それらによって知る事ができます。ですが、詳細を知るには裁判所に出向いて調査することが必要です。 　裁判所では入札の始まる1～2週間前から競売物件に関する以下の書類を備えているので、これによって希望に沿った物件かどうかを調べましょう。 物件明細書――――買受人が引き継ぐべき権利関係を示すもの 現況調査報告書――――物件の占有状況を示すもの 評価書――――物件の評価額とその根拠を示すもの

入札と権利関係

　競売物件の購入を希望する場合は、公告された最低売却価額の20％に当たる保証金を裁判所指定の口座に振り込み、その受領書と入札書を書留で裁判所に郵送します。買受が決まると、決定日から1ヶ月以内に先に支払った保証金以外の残金を納付します。 　この納付をしないと、買受人としての権利を失い、20％の保証金も没収されてしまいます。入札に参加しても買受人になれなかった場合は、保証金は返還されます。 　物件のなかには、第三者の権利関係がからんでいて、買い受けても即座に利用できない場合があります。例えば、競売物件に借地人等の占有者がいる場合、その占有者を早く退去させることができるかどうかを、入札参加前に判断する必要があります。 　ですが、そのためには高度に専門的な知識が求められますので、必ず弁護士に相談するようにしましょう。 ]]> 農地の所有権 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.43 2007-08-27T23:19:49Z 2007-08-27T23:20:15Z 農地の所有権 所有権の取得 　農地及び採草放牧地については、原則として、土地の売... 所有権の取得 　農地及び採草放牧地については、原則として、土地の売買契約を結ぶだけでは所有権が移転しません。農地法の規制があるので所有権の取得のためには、行政庁の許可を受けなければいけません。 ●農地を農地として売買する場合 　売買契約は有効に締結できます。ですが、買主が農地の所有権を取得するためには、農業委員会または都道府県知事の許可を受けることが必要です。 ●農地を農地以外のものに転用するために売買する場合 　農地を購入して宅地として利用しようとする場合は、都道府県知事または農林水産大臣の許可を受ける必要があります。この許可を受けずに土地の売買などを行ってしまうと、買主は農地の所有権を取得することができません。 ●仮登記 　農地の所有権移転までに時間がかかるので、行政庁の許可が下りることを条件とする所有権移転請求権の仮登記を、売買代金の支払いと引換えに行っておく必要があります。 ●許可申請 　売買契約が成立したのに、売主が行政庁に対する許可申請手続きに協力しない場合、買主は契約を解除して損害賠償を請求することができます。また、裁判所の判決を得て単独で許可申請を行うことも可能です。 ●不許可の場合 　許可申請に対して不許可処分が確定したときは、売買契約は確定的に無効となります。したがって、買主の代金支払い義務は無くなり、既に代金の全てまたは一部を支払っていると、売主に対して返還請求を行うことができます。 ]]> 青田売り物件 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.42 2007-08-27T23:19:11Z 2007-08-27T23:19:46Z リスクを避けるために 　建築工事完了前の建物や宅地造成完了前の土地などの未完成... リスクを避けるために 　建築工事完了前の建物や宅地造成完了前の土地などの未完成物件、いわゆる青田売り物件の購入はリスクを伴う取引です。実際にどういったリスクが生じ、そのリスクを回避するためにはどんな措置が必要かを頭に入れておく必要があります。 ■未完成物件の分譲 　業者が建築確認を受けただけで、まだ工事に着手していない段階、または工事には着手しているが完成までには間がある段階で、建物を分譲売買することはよく行われています。この場合、建物が設計図どおりに完成しなかったり、入居予定日に入居できなかったりする場合があります。 　そういう場合に備え、業者と交渉して、完成した建物が設計図や建築仕様書と違っていた場合は、契約を解除できる旨の特約条項を取り決めておかなければいけません。 ■未完成造成地の分譲 　土地の場合、契約書に造成完成予定図を添付して、図面によっては売買の目的物を特定することが必要です。 ■手付金などの保全 　売買契約を締結し、まだ物件の引渡しが行われていない段階で、売主である業者が倒産した場合、買主は物件の所有権の取得が難しくなるうえに、既に支払った手付金や内金の返還を受ける事も困難になります。 　そこで宅建業法は、売買代金の一部または全部に充当される金銭で、契約締結から物件引渡し前までに支払った一切の金銭について、これらを宅建業者が返還できない場合に、銀行、信用保証協会、保険会社などが買主に同額を支払う制度を設けています。 　そのため、買主は手付金などを支払う場合、銀行などの保証証書、保険会社の保険証券、またはこれらに代わる書面を、必ず売主から受け取ることが必要になります。 ]]> 中古マンションの購入 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.41 2007-08-27T23:18:37Z 2007-08-27T23:19:08Z 中古マンションの注意事項 　中古マンションを購入するときには、建物の耐用年数、... 中古マンションの注意事項 　中古マンションを購入するときには、建物の耐用年数、契約上の設備品の扱い、管理規約、権利関係、登記簿の記載などが、確認事項として特に重要です。 ●建物の耐用年数、余剰容積率 　建築後の年数、建物の構造などで購入する建物の消耗度をチェックします。また、規約による修繕計画を調査し、快適な生活が続けられる期間を検討しましょう。建替えの可能性を検討するために、余剰容積率の調査もしたほうがいいでしょう。 ●設備品 　設備品が、売買契約の対象に含まれているかどうかを確認する必要があります。 ●管理 　共用部分に関する管理規約を検討することは、新築マンションの場合と同じく必要です。中古マンションでは、所有者の集会が既に何回か開催されているので、売主から管理規約やこれまでの集会議事録などを見せてもらって、その内容を調べ、管理方針を確認しましょう。 ●権利関係 　敷地利用権が借地権の場合は、定期借地権かどうかなど、賃貸借契約の内容を確認することが必要です。また、規約共用部分はその旨の登記をしないと第三者に対抗できないので、登記がなされているかどうかを確かめましょう。 ●登記簿の検討 　マンションには専有部分、法定共用部分、規約共用部分などがあるので、登記はかなり複雑です。法定共用部分は独立して登記されません。管理人室などの規約共用部分は、まず専有部分としての登記をし、次に表題部に規約共用部分である旨を記載して所有者の表示を朱抹することになっています。 　マンションにおいて権利義務の内容を定める基準となるのは、専有部分が全体に対して占める割合ですので、それを床面積の割合によって確認する事が大切です。また、敷地の範囲、敷地利用権が所有権か借地権か、権利が及ぶ割合はどの範囲かといったことを確認しましょう。 ]]> 新築分譲マンションの購入 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.40 2007-08-27T23:18:03Z 2007-08-27T23:18:34Z マンションに関する確認事項 　マンションの契約書には、専有部分、法定共用部分、... マンションに関する確認事項 　マンションの契約書には、専有部分、法定共用部分、規約共用部分などマンションに特有な用語が使用されます。これらの用語の意味を理解し、マンションの売買契約を締結するときには、不動産売買一般に共通するチェック事項の他に、以下のようなことを確認することが必要です。 ・専有部分の範囲　　　・床面積の算出方法　　　・分譲後の敷地利用権の種類 ・持ち分の計算方法　　　・敷地の利用権の内容　　　・エレベーターなどの付属施設 ・公園、植栽などの付属施設

規約・専用使用権

●規約 　本来、規約はマンション購入者が登記手続きを済ませて、区分所有者となってから集会を開いて意見を出し合い、その決議で作られるものです。ですが、規約の原案は売買契約の時点で作成されているため、契約に際してその内容を検討することが大切です。 ●専用使用権 　マンションの屋上や外壁に特定企業の広告塔や公告板が設置されたり、1階の区分所有者が専有部分と隣接する敷地を専用の庭にすることもあります。 　本来は共用部分や共有部分に当たる部分の専用使用権を、特定の区分所有者や第三者に認める条項が契約書に記載されることがあります。こういった契約条項は、判例上有効とされます。 　契約のときには、この専用使用権の承認条項があるかどうかを調べましょう。ある場合は、設定する理由、対価の帰属、その権利が及ぶ範囲などについて、売主である業者からよく説明してもらって、納得してから契約を締結しなければいけません。 ]]> 建売住宅購入について tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.39 2007-08-27T23:17:23Z 2007-08-27T23:18:00Z 建売住宅購入の注意点 　業者による建売住宅の販売については、多くのトラブルが起... 建売住宅購入の注意点 　業者による建売住宅の販売については、多くのトラブルが起こっています。宅地建物取引業法による規制があるからといって、全てを業者任せにはできません。注意点をおさえて、悔いの無い買い物をしたいものです。 ●借地権付建売住宅 　建物の買主が土地所有者との間で新しい借地権を設定する場合は、借地権設定料、賃料その他の契約条件について土地所有者と交渉を行い、土地賃貸借契約書を作って契約を締結します。 　建売業者の借地権を譲り受ける場合は、土地所有者の承諾がいるため、承諾が得られるかどうかの確認が大事です。そのほかに、 ・ 土地所有者と建売業者との土地賃貸借契約書の交付を受けること ・ 地代の額、契約期間、その他の契約条件を確認すること ・ 承諾のときに一般に授受される承諾料が売買代金に含まれているかどうかを確認すること が必要になります。土地所有者が借地権の譲渡について承諾しないときは、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得て、借地権を適法に譲り受けることが可能です。 ●違法業者ではないかどうか 　悪質な業者は、建築基準法違反を承知で、正規の建築確認を提出せずに建物を建てて分譲することがあります。こういう建売住宅を買うと、建ぺい率に合うように取り壊しを命じられることもあります。 　トラブルを避けるためにも、建築確認を得ているかどうか、建築竣工届が提出されているかを、業者や市町村役所の建築課に確認することが必要です。 ●保証期間の確認 　建売住宅に雨漏りなどの瑕疵が生じ、建て直さなければいけない場合、売買契約を解除して代金の返還を請求できます。修繕すれば居住できるときでも、修繕費用を損害賠償として売主に請求できます。その場合の売主の責任を瑕疵担保責任といいます。 　宅建業者が売主の場合、責任を負う期間は宅建業法上、建物引渡しから最低2年間と定められており、これに反する特約は無効とされています。 ]]> 分譲地の購入 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.38 2007-08-27T23:16:43Z 2007-08-27T23:17:20Z 権利・法的規制の確認 　宅地造成された土地であっても、法令上の理由で建物が建て... 権利・法的規制の確認 　宅地造成された土地であっても、法令上の理由で建物が建てられなかったり、制度が課せられる場合があります。高額の代金を払って土地を買っても、目的の建物が建てられないと意味がありません。 　分筆地が建物を建てるための法的な条件を満たしているかどうかの調査はとても大切です。 ■都市計画及び地目の確認 　宅地造成された土地でも、市街化調整区域内にある場合は建物が建てられません。建てられるのは、地目が宅地、山林、原野の場合です。田、畑、牧場は建物を建てることはできません。 　ですが、その土地が原野でも宅地とみなされることもあり、それと偽り、原野を売りつけられる恐れもあるため、現地だけでなく登記簿で地目を確認し、宅地であるかどうかを確認する必要があります。 ■権利関係の調査 　Ａ社が分譲している土地でも、登記簿上Ｂが所有者となっている場合があります。こういった形をとっている場合、以下の３つのケースが考えられます。 （１） Ａ社とＢの間で売買契約が締結され、代金金額が支払われている （２） 売買契約は締結されているが、代金金額が支払われてない （３） Ａ社がＢの土地の販売を委託されている 　分譲地の売買の場合、Ａ社とＢの間に売買契約が結ばれていても、登録免許税や不動産取得税の2重払いを避けるため、Ｂ→Ｃ（買主）という中間省略登記の方法を採用するケースが少なからずあります。 　（１）、（２）のケースなら、分譲会社に売買契約書や代金支払いの領収書の提示を求めましょう。それらの書類の提示がない場合、登記簿上の所有者に契約関係の確認をしたほうがいいでしょう。 ■道路の確認 　宅地の分譲は、私道も含めて売買されるのが一般的です。そこで、私道部分の位置、面積の確認とともに、分譲地がどのように道路に接しているか、私道が道路位置指定を受けているかを確かめる必要があります。 ]]> 土地の一部分だけの売買 tag:www.xn--ihq79if8f1y6alwy.biz,2007://1.37 2007-08-27T23:15:33Z 2007-08-27T23:16:35Z 特定と分筆 　1個の土地の一部だけを売買することも可能です。ですが、その場合、... 特定と分筆 　1個の土地の一部だけを売買することも可能です。ですが、その場合、どの部分を売買するのかを特定しなければいけません。また、その部分を分筆して所有権移転登記しないと、第三者に対抗できません。 □特定の方法 　土地の一部を特定する際は、境界標識を設けて事実上、土地の区分けをします。そして、土地の地積に関する測量図を作り、その測量図上に分割する土地の境界点と境界線を明示して、既存の境界点及び境界線からの距離を表示するのが普通です。 □分筆登記 　1個の土地を区分して数個の土地とし、各部分を所有権の明確な対象とするためには、登記簿上、分筆手続きをする必要があります。その手続きをしないと、事実上、数個の土地に区分しても、法律上は1個の土地の一部としかみなされません。 　判例上は、分筆しなくても境界が識別できれば売買による譲渡ができますが、分筆して所有権移転登記しなければ、第三者に対抗することができません。 　例えば、分筆登記前に売主が一筆の土地全部を第三者に売却し、第三者が登記をすると、一部の土地の買主は売買代金を全額支払っていても、所有権は第三者のものとなってしまいます。 □分筆と通行権 　仮に1個の土地を分筆した結果、ある土地が公道に接しなくなった場合、その土地の購入者の通行権はどうなるかといった問題が起こります。 　この場合、土地購入者は他の分筆された土地だけを無償で通行できるとされています。また通行権は、他の分筆された土地が第三者に譲渡されても消滅しないとするのが判例となっています。 ]]>