建売住宅購入について
建売住宅購入の注意点
業者による建売住宅の販売については、多くのトラブルが起こっています。宅地建物取引業法による規制があるからといって、全てを業者任せにはできません。注意点をおさえて、悔いの無い買い物をしたいものです。
●借地権付建売住宅
建物の買主が土地所有者との間で新しい借地権を設定する場合は、借地権設定料、賃料その他の契約条件について土地所有者と交渉を行い、土地賃貸借契約書を作って契約を締結します。
建売業者の借地権を譲り受ける場合は、土地所有者の承諾がいるため、承諾が得られるかどうかの確認が大事です。そのほかに、
・ 土地所有者と建売業者との土地賃貸借契約書の交付を受けること
・ 地代の額、契約期間、その他の契約条件を確認すること
・ 承諾のときに一般に授受される承諾料が売買代金に含まれているかどうかを確認すること
が必要になります。土地所有者が借地権の譲渡について承諾しないときは、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得て、借地権を適法に譲り受けることが可能です。
●違法業者ではないかどうか
悪質な業者は、建築基準法違反を承知で、正規の建築確認を提出せずに建物を建てて分譲することがあります。こういう建売住宅を買うと、建ぺい率に合うように取り壊しを命じられることもあります。
トラブルを避けるためにも、建築確認を得ているかどうか、建築竣工届が提出されているかを、業者や市町村役所の建築課に確認することが必要です。
●保証期間の確認
建売住宅に雨漏りなどの瑕疵が生じ、建て直さなければいけない場合、売買契約を解除して代金の返還を請求できます。修繕すれば居住できるときでも、修繕費用を損害賠償として売主に請求できます。その場合の売主の責任を瑕疵担保責任といいます。
宅建業者が売主の場合、責任を負う期間は宅建業法上、建物引渡しから最低2年間と定められており、これに反する特約は無効とされています。