中古マンションの購入
中古マンションの注意事項
中古マンションを購入するときには、建物の耐用年数、契約上の設備品の扱い、管理規約、権利関係、登記簿の記載などが、確認事項として特に重要です。
●建物の耐用年数、余剰容積率
建築後の年数、建物の構造などで購入する建物の消耗度をチェックします。また、規約による修繕計画を調査し、快適な生活が続けられる期間を検討しましょう。建替えの可能性を検討するために、余剰容積率の調査もしたほうがいいでしょう。
●設備品
設備品が、売買契約の対象に含まれているかどうかを確認する必要があります。
●管理
共用部分に関する管理規約を検討することは、新築マンションの場合と同じく必要です。中古マンションでは、所有者の集会が既に何回か開催されているので、売主から管理規約やこれまでの集会議事録などを見せてもらって、その内容を調べ、管理方針を確認しましょう。
●権利関係
敷地利用権が借地権の場合は、定期借地権かどうかなど、賃貸借契約の内容を確認することが必要です。また、規約共用部分はその旨の登記をしないと第三者に対抗できないので、登記がなされているかどうかを確かめましょう。
●登記簿の検討
マンションには専有部分、法定共用部分、規約共用部分などがあるので、登記はかなり複雑です。法定共用部分は独立して登記されません。管理人室などの規約共用部分は、まず専有部分としての登記をし、次に表題部に規約共用部分である旨を記載して所有者の表示を朱抹することになっています。
マンションにおいて権利義務の内容を定める基準となるのは、専有部分が全体に対して占める割合ですので、それを床面積の割合によって確認する事が大切です。また、敷地の範囲、敷地利用権が所有権か借地権か、権利が及ぶ割合はどの範囲かといったことを確認しましょう。