マンションの権利
専有部分と共用部分
分譲マンション等の区分所有建物は専有部分と共用部分に分けられます。
●専有部分
専有部分とは、区分所有者の専有に属する部分です。専有部分は、区分された各部分が構造上の独立性と利用上の独立性を有するという2つの条件を満たしていることが必要です。
マンションの各室は、構造上の独立性と利用上の独立性を有しているので専有部分です。区分所有者はこれを売却したり、抵当権を設定することが可能です。
●共用部分
共用部分とは、専有部分以外の建物部分、専有部分に属さない建物の付属物、規約によって共用部分と定められた部分をいいます。
共用部分は、構造上または法律上、共用部分とされる法定共用部分と、規約によって定められる規約共用部分に分けられます。
●共用部分についての権利
共用部分は、一部の区分所有者だけの共用部分を除いて、区分所有者全員の共有となります。規約で特別の定めをしないかぎり、各区分所有者は専有部分の床面積の割合に応じた共有持分を有します。
共有持分は、専有部分と分離して譲渡したり担保権を設定したりすることはできません。専有部分を処分すれば、共用部分も処分したことになります。
●敷地利用権
マンションの建っている敷地に関する権利を敷地利用権と言います。マンションの敷地は、
・ 法定敷地――――マンションが物理的に存在している土地
・ 規約敷地――――庭、通路、駐車場の土地等に分けられます
マンションの敷地は、所有者全員で共有する場合と、借地権を準共有する場合があります。前者は敷地所有権の共有持分を有し、後者は敷地の借地権の準共有持分を有することになります。
マンション所有者がこのような敷地利用権を有している場合は、規約で特別の定めをしない限り、専有部分と切り離して敷地利用権だけを処分することは不可能です。