不動産を売るときに
売主が確認すること
●借地人、借家人がいる場合
売却する不動産上に借地人あるいは借家人がいる場合、そのまま売るであればいいのですが、土地や家を明け渡してもらう場合は、容易ではないので注意が必要です。
借地人、借家人との契約期間が満了する時点で土地や家を売る場合でも、地主、家主側に正当事由がなければ契約は法定更新されるので、明け渡しを要求できません。
あらかじめ明け渡し料の支払いを含めた明け渡しの合意を得ておかないかぎり、契約期限切れの時点で明け渡しに応じてもらうことは難しいと考えていいでしょう。
●抵当権が設定されている場合
一般的に、最終代金の支払期日までに抵当権など不動産に設定された担保物権は取り除かなければいけません。そのため、最終代金支払期日に売主、買主、抵当権者が買主の指定する金融機関などに集まって、一気に解決することが多くあります。
●不動産のキズに関する説明
不動産にキズがある場合、売主は事前に買主に全て説明しなければいけません。キズは、売買物件の実測面積が登記簿上の面積より少ないこと、青地の存在、都市計画区域であることなどです。
説明のないまま売買を終えた場合、買主はそのキズを知ったときから1年間、売主に対して契約の解除や損害賠償の請求を行うことができます。
●土地・建物の付属物の扱い
庭石、立ち木、エアコン、照明設備などの付属物を売買の対象とするのか搬出するのか、契約書に明記しましょう。
●代金の支払いの確保
代金は不動産の引き渡し及び登記と引換えに支払ってもらう旨、契約書に明記しましょう。支払い方法は現金または銀行振り出しの小切手とします。買主振出しの約束手形や小切手の場合は、決裁の保証がありません。